购物中心逆袭成为美国商业地产中表现最佳资产

购物中心价值一年内大涨13%，是商业地产价格涨幅的两倍多。

长期低迷的购物中心行业终于迎来了高光时刻。

购物中心板块多年来一直滞后于更广泛的商业地产复苏，而随着越来越多投资者认为封闭式购物中心的生命力比过去想象的更强，购物中心的表现已超过其他所有类型的地产。

房地产分析公司Green Street的数据显示，过去一年购物中心的价值上涨了13%。这一涨幅在10个商业地产细分领域中位居榜首，且达到整体商业地产价格增幅的两倍多。

多户住宅和写字楼领域的回报平平，无疑正促使部分投资者将目光转向零售和购物中心物业。这类物业的出租率和租金增长表现更为坚挺，很大程度上得益于新增供应匮乏。

不过，强韧的消费者支出以及有限的零售商破产数量，也让购物中心迎来了多年来的最稳固基本面。最成功的购物中心业主持续吸引着大量客流，他们的秘诀在于翻新物业，并引入不易受电商冲击的租户，如奢侈品零售商、鼎泰丰等热门餐厅以及娱乐场所。

美国最大的购物中心业主Simon Property Group的股价在7月份突破了此前创下的历史高点，这是该股自2016年以来首次刷新纪录。过去12个月，该股表现也跑赢了标普500指数。

这与该行业仅仅五年前的处境形成了鲜明对比。当时，百货公司关闭和网购兴起带来的焦虑已经让购物中心步履维艰，而疫情期间的长期停业更是重创了客流量。Green Street估计，自2008年以来已有约200家购物中心关闭，目前全美仅剩约900家仍在运营。

摩根士丹利美国房地产投资信托和商业地产研究主管罗纳德·卡姆登表示：”单从基本面来看，这可能是新冠疫情以来购物中心处境最好的一段时期。”

美国购物中心的复苏势头如此强劲，甚至总部位于巴黎的业主Unibail-Rodamco-Westfield在宣布计划退出美国市场仅四年后又回来了。该公司已承诺今年斥资近10亿美元，买断合作伙伴在其两家购物中心中的股份。这两家购物中心分别是位于圣迭戈的Westfield UTC和Westfield Southcenter。通过上述交易，该公司获得了这两处物业的完全控制权。

URW首席执行官文森特·鲁盖说：”我们看到了自2010年代初以来所未见的租金涨势。”

鲁盖表示，美国市场现在是该公司的增长引擎，租户销售额和净营业利润的增速均超过了其整体物业组合的平均水平。URW近年来剥离了许多表现较差的区域性物业，但手中仍保留着14家跻身全美表现最佳行列的美国购物中心。

并非只有顶级购物中心在重获生机。中端市场物业的出租率和销售额同样在不断攀升。

总部位于田纳西州查塔努加的购物中心业主CBL Properties在疫情爆发后，曾熬过了一年的破产保护期。该公司表示，今年的客流量和销售额均有所回升。其股价同样一路走高，自年初以来已飙升48%。

自2013年以来，该公司已出售或放弃了20多家购物中心，但自2025年7月以来又买入了五处新物业。

“我认为，实际情况确实比我们预期的还要好，”该公司首席执行官史蒂芬·莱博维茨表示。

此外，年轻的美国人也频繁光顾购物中心进行购物和社交。今年早些时候，在弗吉尼亚州的Tysons Corner Center，Heather Eilers-Bowser正在为丈夫和儿子挑选运动鞋，她13岁的女儿在找一条她在网上看到过的时尚运动裤，是面向年轻人的品牌Edikted。

Eilers-Bowser有时会对年轻一代在购物中心的消费金额感到震惊。”她的化妆品比我的还贵，”她谈到女儿时说，”而且数量也多得多。”

尽管近期购物中心的价值有所回升，但仍远低于十年前达到的峰值水平。而且许多投资者依然持怀疑态度。

另类资产管理公司Mariner Investment Group的基金经理鲍勃·内夫并不认为购物中心近期业绩的全面好转能够持久。许多购物中心业主还将空置的百货商店替换成了娱乐设施和餐厅，内夫表示，一旦这些设施关门，将很难找到新的租户来填补空缺。

“解锁土地的潜力才是购物中心的真正价值所在，”内夫说。”对于把购物中心的实际零售体验作为可靠依托，我持更为谨慎的态度。”

尽管如此，CBL旗下位于圣路易斯的West County Center依然生动展现了购物中心格局在短短几年内发生的变化。2022年，这家面积达120万平方英尺的购物中心面临债务到期，由于贷款机构当时正对中端购物中心避之不及，导致该公司无法进行再融资。

在此前的十年里，West County Center的价值缩水了30%。空置率不断攀升，该中心四个主要餐厅铺位中有三个处于空置状态。附近另一家购物中心的竞争，也在不断蚕食该中心主力店之一Nordstrom的销售额。

如今，这家购物中心正蓬勃发展。在Nordstrom关闭了位于另一家购物中心的门店，且梅西百货翻新了店面之后，这里的百货商店生意开始好转。芝乐坊餐厅和Urban Outfitters将于今年晚些时候开业。整体而言，自2023年以来，该中心的租户销售额已增长了13%。

Lebovitz预计将在60天内完成West County Center的再融资。

“我们切实看到了该物业表现的实质性走强，”他表示。