利率上升给在新冠疫情期间远播至美国以外的全球房地产热潮踩下刹车，让诸多国家央行在试图不引发经济严重衰退情况下抑制通胀之际面临更大压力。
利率攀升下全球房地产热潮退去
利率上升给在新冠疫情期间远播至美国以外地区的全球房地产热潮踩下刹车，让诸多国家央行在试图不引发经济严重衰退情况下抑制通胀之际面临更大压力。
从欧洲到亚洲再到拉丁美洲，随着许多央行提高了利率以遏制通胀，住宅房地产市场的热潮退去，某些国家和地区的房屋价值甚至出现下降。
在加拿大，6月份经季节性因素调整后的平均房价较今年早些时候触及的峰值下降了近8%。在新西兰，6月份房价已较2021年底创下的峰值下滑了8%。瑞典5月份房价环比下跌1.6%，为疫情开始以来的最大月度跌幅。
对于全球的央行来说，控制通胀就是挤出房地产市场中的泡沫。房价下跌通常会导致消费者支出减弱，因为房主看到自己的房产财富缩水会减少消费，从而会缓解通胀上行压力。随着建筑业活动萎缩，银行发放的贷款减少，房地产经纪人的销售业绩下滑，整体经济活动应会放缓。
加拿大央行行长Tiff Macklem上个月表示：“预计住房市场活动将有所放缓。坦率地讲，这一动向将是良性的，因为经济目前过热。”
但经济学家指出，风险在于央行的政策紧缩力度过大，导致全球住房市场的放缓演变成崩盘，那将产生不可预测的后果。
一些经济学家说，根据房地产在经济中所占比重、楼市近期繁荣程度以及购房者对快速加息敏感度等指标，包括加拿大、新西兰、澳大利亚和瑞典在内的诸多国家似乎极易受到冲击。
分析人士称，发生类似2008-09年金融危机规模的楼市崩盘的风险很小。银行和借款人现在的财务状况远好于当年。
不过，若楼市滑坡的幅度大于预期，可能意味经济放缓的程度会超过各国央行为抑制通胀而试图达到的目标。
若房地产行业出现萎缩，将意味着建筑工人会失去工作，对钢铁和其他大宗商品的需求也会减弱。房价下跌还会有损家庭和银行的资产负债状况，而这往往会拖累其他经济领域。在极端情况下，会引发金融危机。
面对这些风险，一些央行可能会决定不能像投资者目前预期的那样提高利率。为防止房地产泡沫破灭形势的蔓延，另一些央行甚至可能暂停加息，或者反其道行之实施降息。
凯投宏观(Capital Economics)驻伦敦的首席经济学家Neil Shearing说：“人们会接受适度的楼市低迷，以此作为让通胀回落而不得不付出的代价。”不过他表示，如果楼市出现更严重的滑坡，可能会给央行造成很大困扰，足以迫使央行调整政策。
尽管房贷利率上升，但由于购房者仍在争相抢购房产，楼市的需求依然超过有限的市场供应，美国的房价仍在迅猛上涨。据标普CoreLogic Case-Shiller全美房价指数，美国4月份的平均房价同比上涨20.4%。该指数衡量美国主要大都市区的平均房价。
美联储官员已表达了压低美国通胀的决心，甚至不惜冒导致经济衰退的风险。
全球房价在2020年和2021年大涨，当时很多央行大幅降息，政府在疫情期间投入巨资以维持企业和工人的生计。
房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)编制的全球房价指数显示，从2020年第一季度到今年第一季度，全球房价上涨了19%，经通胀因素调整后涨幅为10%，而一些市场的房价涨幅还要大得多。
该指数显示，2022年前三个月，全球经通胀因素调整后的房价同比涨幅放缓至3.9%。莱坊的研究显示，包括巴西、智利、西班牙、芬兰、南非和印度在内一些国家的同期实际房价都有所下降。
就在房价涨势放缓的同时，全球许多国家都在收紧利率政策，未来预计还会出台更多类似紧缩政策。
继今年早些时候加息后，加拿大央行上周三将其政策利率上调了整整一个百分点，达到2.50%，并表示有必要进一步加息。加拿大央行行长Macklem表示，为住房市场降温对于推动通胀率从5月份7.7%的39年高点回落至关重要。
加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的数据显示，在加拿大房贷利率处于2009年以来最高水平的背景下，6月份房屋销售同比下降了24%。
房地产经纪公司Realosophy称，多伦多5月份房屋销售同比下降40%，目前处于20年来的最低水平。不包括公寓在内，多伦多住宅价格中位数较2月份的峰值下降了近20%。
专注于多伦多郊区的房地产经纪人Daniel Foch说，潜在买家的心情是一半欢喜一半忧，因为很多购房者看到房价下跌，觉得“突然之间我能买得起那套房子了”。
Foch称，问题出在购房者寻求融资的时候，这些人意识到，他们的购买力下降幅度也是一样的。
经济学家正降低对加拿大经济的预期，因为去年占GDP增长约五分之一的房地产行业增长放缓。
汇集了全球许多顶级央行的国际清算银行(Bank for International Settlements)在6月份表示，像美国这样房贷多为固定利率的国家可能需要一段时间才会感受到利率上升的影响。
但国际清算银行的数据显示，在房贷多采用浮动利率的国家和地区情况则不同。欧洲部分地区和全球其他地区的房贷多采用浮动利率，会随着利率上升调整贷款利率。在澳大利亚，85%的房贷采用浮动利率。在波兰的这一占比为98%。
澳大利亚央行目前正以近30年来最快的速度加息。房价有所回落将缓解可负担性问题，但经济学家表示，如果有迹象显示市场崩盘即将来临，都会使澳大利亚央行迅速停止收紧政策。
借款人财务状况捉襟见肘是尤其令人担忧的一个问题。
澳大利亚央行行长菲利普·洛(Philip Lowe)在最近的一次演讲中表示：“有些人过去一年左右首次获得住房贷款，或者在过去几年中购买了更大的房子，他们用足了银行所给的贷款额度。”
经济学家表示，有理由对楼市持乐观态度。房价上涨主要是由极低的利率以及消费者对更大空间的新偏好推动，而非源于引发2008-09年危机的宽松放贷标准或过度承担风险。目前房屋供应紧张。
健康的劳动力市场以及疫情相关刺激计划意味着许多家庭财务状况良好，尽管通货膨胀正侵蚀收入。
澳新银行(ANZ Bank)新西兰首席经济学家Sharon Zollner说：“只要失业率保持在低水平，利率的影响对绝大多数家庭来说应该是可控的。”她称：“不会有很多只能无条件接受当天任何购买报价的卖家。”
但市场放缓的影响仍将显现。
新西兰的房价在2020年和2021年期间上涨了45%，但今年6月份的房价中值较2021年11月触及的高点92.5万新西兰元（约合56.55万美元）下降了约8%。
房价走势的逆转是在新西兰央行去年10月开始上调基准利率以及银行收紧放贷标准后发生的。
新西兰怀卡托奶牛养殖区的企业主Asif Abbas Mehdi表示，四个月来他一直试图卖掉一套带三个卧室和两个卫生间的排屋。
最初他想卖73万新西兰元（约合45万美元），然后把价格降到68万新西兰元（约合41.9万美元）。现在他不想再继续降价了。
Mehdi说：“如果68万新西兰元也卖不出去，我可能不得不把房屋撤下不卖了。”