利率上升将改变美国楼市的基本观念

利率上升将改变美国楼市的基本观念一些房主可能不愿置换锁定了低房贷利率的现有房屋,而新的买家选择在房价更低的地区购买面积较小的住房。

利率上升将改变美国楼市的基本观念

美国楼市将因利率日益上升而步履蹒跚。不过,别指望楼市一蹶不振。

美国的房贷利率已有很长一段时间处于非常低的水平。虽说在新冠疫情缓解和通胀走高的背景下,房贷利率过去一年升高了不少,但来自联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac, 简称﹕房地美)的信息显示,在此期间,30年期房贷利率均值仅从3.2%上升到4.4%。相比之下,在新冠疫情发生前的十年里,30年期房贷利率均值为4.1%,属历史低位;在2008-2009年金融危机之前的十年里则为6.7%。

持续处于低位的房贷利率已经改变了人们对合理房价的看法。不妨对比一下:50万美元的30年期房贷,以6.7%的利率计,每月还款3,226美元,但以3.25%的利率计,每月还款额为2,176美元;CoreLogic估计,截至1月,未偿还房贷的利率中位数就是3.25%。这种差异在一定程度上解释了房价上涨这么多却没有扼杀需求的原因。据来自美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency, 简称FHFA)的信息,截至去年12月,美国的房价比两年前高出31%。

新冠疫情期间房贷利率的下降掀起了一波再融资热潮,大幅减少了很多房主的还款额。如果房贷利率大幅攀升,会给楼市带来两大问题:首先,对于希望以目前价格购买首套房的人而言,购房难度会加大;其次,会让目前支付低利率的现有房主难以置换房屋,因为置换将意味着放弃较低的利率而承受较高的利率。一些人保留现有房屋的时间将比原计划长得多,这会对依赖房屋换手的公司带来不利影响。利率上升得越快,造成的负面影响就越大。

当前的经济形势已经不像之前那样适合购房了。1月份的房利美购房信心指数(Fannie Mae Home Purchase Sentiment Index)跌至2020年5月以来的最低水平。不过,现在影响房市的因素不光是房贷利率。在人口众多的千禧一代中,许多人此前迟迟没有踏入购房行列,一定程度上是受他们在2008-2009年金融危机后经历的挫折影响。

尽管经济上的门槛很高,而且还在持续上升,但他们现在终于决心买房了。新冠疫情重塑了人们对拥有住房的态度,与此同时,高储蓄水平和强劲的就业市场正在赋予人们购房的能力。何况美国楼市以前也不是没经历过利率大幅上升的情况。20世纪70年代,房贷利率上升了一倍。然而,在截至1979年的十年中,美国的房屋拥有总量增加了25%,主要是受婴儿潮一代纷纷买房推动。

但随着利率上行,人们愿意支付的房价可能会受到压力。虽然出现全国性房价下跌的情况很少见——触发了2008-2009年金融危机的楼市崩盘是罕见的例外,但会出现房价涨幅落后于通货膨胀的时候,这实际上使住房在一段时间内更容易负担。

对可负担住房的追逐可能会带来人们购买的房屋类型和购置区域的变化。其中一些变化已经有迹可循。例如,根据美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的数据,2月份西部地区成屋销量同比下降了8.3%,但在房价中值相比西部低近20万美元的南部地区,成屋销量增长了3%。其实在新冠疫情暴发之前,对更可负担的远郊住房的需求已经在升温,之后更是乘着更灵活办公模式的东风而出现更加旺盛的势头。

另外,可供销售的存量住房数量非常有限,例如2月份住房市场成屋存量只够销售1.7个月,在两年前3.1个月低位的基础上进一步减少,有鉴于此,房屋建筑商应会继续享受一个良好的运营环境。而且如果它们将更多资源投向房价更可负担的地区,着力建造面积更小的住房,他们可能会从中受益,特别是如果有更多已经拥有住房的业主被迫放弃已经锁定的低水平房贷利率,对于这些建筑商将更为有利。根据美国商务部的数据,经过几十年的增长,美国已售新单户型住宅平均面积从2015年开始放缓。

人们或许不会因为利率上行而放弃拥有一套住房的梦想,但可能会因此降低他们对理想房屋的期望值

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